Blog na temat inwestowania w Azji

Inwestycyjny ranking rynku nieruchomości krajów Azji Południwo Wschodniej

Malezja 10/10

Kambodża 8.5/10

Filipiny 8/10

Wietnam 7.5/10

Tajlandia 7/10

Birma 3/10

Indonezja 2/10

Laos 1/10

W tym rankingu zajmę się dostępnością do rynku dla inwestora zagranicznego, nie będe oceniał samego rynku pod względem perspektyw inwestycyjnych ale skupię się na ocenianiu dostępności pod względem prawa i łatwości bądź trudności inwestowania we wszystkie typy nieruchomości.

W rankingu uwzględnię kraje takie jak: Birma, Filipiny, Indonezja, Laos, Kambodża, Malezja, Tajlandia, Wietnam. Nie będę zajmował się Singapurem.

Typy nieruchomości jakie będę badał w każdym kraju to apartamenty (condos), domy, oraz ziemia.

Założenia:

Punky przyznaję tylko za formę pełnej własności FREEHOLD, lub kiedy LEASEHOLD jest dobrze uregulowany prawnie i korzystny.

Nie biorę pod uwagę sztuczek prawnych, zakładania spółek z udziałowcem z danego kraju i innych dziwnychi ryzykownych struktur prawnych.

Nie biorę pod uwagę tego, że będąc w zalegalizowanym związku małżeńskim z obywatelem danego kraju możemy posiadać domy czy ziemię. Oceniam to z perspektywy profesjonalnego inwestora który chce kupić nieruchomość a nie żenić się aby móc ją kupić.

Ceny określam na tle regionu, czyli w ramach ocenianych krajów.

Pojęcia potrzebne do zrozumienia tego poradnika:

Freehold – typ własności który w Polsce znamy pod pojęciem księgi wieczystej. Brak ograniczeń czasowych

Leaseholdw Polsce znany jako użytkowanie wieczyste. W zależności od kraju może mieć różną formę, zazwyczaj 50-100 lat.

Condo, condominiumokreślenie używane w Azji na mieszkanie lub apartament, oznacza że stajemy się właścicielem części budynku w którym jest nasza nieruchomość, jak również współwłaścicielem części wspólnych, jak również ziemi na której stoi budynek (w razie np totalnej destrukcji budynku mamy prawo do podziału zysku ze sprzedaży tej ziemi, bądź do decydowania o kolejnej konstrukcji na niej).

Birma 3/10

Apartamenty – TAK ale od 6 piętra w górę i tylko w nowych budynkach powstających po 2016. Maksymanlie 40% w danym buydnku dla obcokrajowców. Co ważne freehold jest możliwy tylko dla apartementów budowanych na ziemi typu freehold której jest jedynie 3% w całym Rangunie (Yangon stolica Birmy). To oznacza, że większość budynków nie będzie się kwalifikowała aby przyznać inwesotorm freehold apartamentu.

Domy i inne budynki – NIE. Jedynie jako leasehold na 60 lat dla dużych firm, na przykład hotele.

Ziemia – NIE. Podobnie jak domy, budynki.

Ceny – bardzo wysokie! Dostępne głównie duże mieszkania po 3 sypialnie i więcej, zaczynające się od $400,000.

Ceny najmu – ekstremalnie wysokie na tle regionu. W miarę ładny apartament w zachodnim stylu z dwoma sypialniami to koszt nawet $3000 miesięcznie.

Podsumowanie – niska ocena dla Birmy wynika ze słabej dostępności dla inwestorów zagranicznych, zagmatwanego prawa własności które sprawia że liczba apartamentów dostępnych w formie freehold jest i będzie minimalna. Zaporowe ceny.

Filipiny 8/10

Apartamenty – TAK. Od wielu lat obcokrajowcy mogą kupować condo typu freehold na Filipinach bez ograniczeń. Dostępne są nawet kredyty a prwo jest przejżyste.

Domy – NIE. Tylko jako leasehold w spółce z filipińskim udziałowcem 60%.

Ziemia – NIE. Tylko leasehold jw.

Ceny – wysokie. W centrum Manili (Makati, BGC) średnio za lepszej jakości condo zapłacimy $4,000-$5,000 za metr kwadratowy. Ceny za akceptowalnej jakości mieszkania zaczynają się od $3,000.

Ceny najmu – dosyć wysokie, zapewniają przyzwite zwroty z iwnestycji na poziomie 5-6%.

Podsumowanie – Filipiny są przyjaznym rynkiem dla inwestorów w mieszkania. Przejżyste prawo własności, język angielski w umowach i cywilizowany rynek nieruchomości zarówno od strony agentów jak i deweloeprów. Minusem jest bardzo słaba jakość wykończenia, oraz wystroju. Największy kicz w całej Azji, tanie materiały i nawet bardzo drogie mieszkania w luksusowych budynkach od strony designu i wykonania są po prostu kiepskie.

Indonezja 1/10

Apartamenty – NIE. Aby kupić potrzebujemy mieć pozwolenie na pobyt w kraju (np wiza biznesowa albo pracownicza), co więcej po utracie tego pozwolenia musimy nieruchomość sprzedac w ciągu 6 miesięcy. Możemy kupić tylko jedną i tylko na własny użytek, nie możemy jej wynajmować. Kraj totalnie nieprzyjazny intestorom.

Domy – NIE. Istnieje leasehold na maksylanie 30 lat jednak po tym czasie budynek albo rozbieramy, albo przechodzi na własność Indonezyjczyka…

Ziemia – NIE. To samo co w przypadku domów, możemy sobie wynająć ziemię na 30 lat i zbudować coś na niej, jednak po 30 latach to coś staje się własnością właściciela gruntu.

Ceny – średnie z tego względu że lokalna populacja nie jest wystarczająco boagata a zagraniczni inwestorzy nie mają dostępu do tego rynku.

Ceny najmu – wysokie w stosunku do cen nieruchomości, jedne z wyższych yields w Azji.

Podsumowanie – w Indonezji nie kupicie sobie apartementu na wynajem, ani nawet dla siebie. Wielu zagranicznych inwestorów z Europy, Australii czy USA inwestuje w ziemię na Bali i buduje wille jednak jest to obarczone ryzykownymi rozwiązanami prawynmi, nie dla ludzi którzy po prsotu chcą spokojnie zainwestować kapitał. Trzeba też brać pod uwagę że wiele z tych inwstycji powstaje ponieważ bogaty biały z Zachodu ożenił się z Indonezyjką i w ten sposób mógł zainwestować.

Laos 1/10

Apartamenty – NIE. Tylko leashold na niejasnych zasadach.

Domy – NIE. jw.

Ziemia – NIE. jw.

Ceny – za mało danych

Ceny najmu – za mało danych

Podsumowanie – w 2020 wybiorę się do Laosu ponieważ jest to kraj który wymaga ,,boots on the ground”. Bardzo mały i niedostpny. Z informacji które do tej pory analizowałem wynika że jakiekolwiek inwestycje w nieruchomości są w nim pozbawione sensu.

Kambodża 8/10

Apartamenty – TAK. Jedyne ograniczenie to nie mogą być na parterze oraz obcokrajowcy mogą posiadać 70% mieszkań w całym budynku. Do zakupu wystarczy że jesteśmy na wizie turystycznej, otrzymujemy tytuł freehold, możemy mieszkanie wynajmować, czerpać z niego zysk, używać jako zastaw w banku, przepisać na członka rodziny, podarować, sprzedać. Nie ma podatku od sprzedaży mieszkania, jest tylko 4% przy kupnie za transfer tytułu jednak jest to liczone od wartości ziemi według wzorów, a nie od wartości naszej transakcji.

Domy – NIE. Tylko w formie leasehold na firmę.

Ziemia – NIE. jw.

Ceny – umiarkowanie niskie do średnich. Ciągle można kupić wyposażone apartamenty za mniej niż $2000/metr w nieco miej centralnych dzielnicach. W samym centrum BKK1, 7 MAKARA, TONLE BASSAC ciężko znależć cokolwiek poniżej $3000/metr. Kupując off plan możemy kupić w BKK1 nawet za $2200 jednak odbiór takiego mieszkania to rok 2022-2023.

Ceny najmu – wysokie. Zapewniają zwroty z inwestycji na poziomie 6-10%, do nawet 12% przy zakupach na wczesnym etapie.

Podsumowanie – Kambodża jest obecnie wielkim magnesem na inwestorów w Azji ponieważ dolar amerykański odpowiada za 80% całego obrotu monetarnego w Kambodży i de facto jest obowiązkująco walutą, chociąż oficjalnie jest to Khmer Riel (KHR), jednak jest on uzywany tylko do zakupu pietruszki od pani na straganie. Nawet w supermarkecie zapłacimy doalrami. Można do Kambodży przylecieć, kupić na lotnisku wizę turystyczną, dokonać zakupu nieruchomości a otrzymanie tytułu własności zajmuje normalną ścierzką ok 3-4 tygodnie. Nie ma też problemu z otwarciem konta bankowego. Podatek od nieruchomości jest niski (10%) lub nie ma go w ogóle.

Malezja 10/10

KUALA LUMPUR 21 JUN 2018. Bangunan Tun Razak Exchange (TRX). NSTP/ZUNNUR AL SHAFIQ

Apartemnety – TAK. Freehold lub leasehold z przedłużaniem bez ograniczeń.

Domy – TAK pod każdą postacią! Zwykłe domy, bliźniaki, wille, hotele, magazyny co tylko chcecie.

Ziemia – TAK ale nie rolna, lub nie specjalna ziemia którą mogą kupować tylko Maljowie.

Ceny – niskie! Średnio $2000, za luksusu $3000-$4000. Malezja miała już swój boom budowlany, jest to kraj lepiej rozwinięty i nieco bogatszy niż Polska. Ich waluta wynosi niemal 1:1 z naszym złotym jednak podobnie jak PLN jest w ostatnich latach na niemal rekordowo niskich poziomach do USD tak więc z perspektywy inwestora z doalrami jest bardzo nisko wyceniona.

Ceny najmu – niskie. Zwroty z nieruchomości w Kuala Lumpur to w najlepszym wypadku 3%, occupancy rate bardzo niskie ponieważ jest ogromna nadpodaż apartamentów. Słaby rynek do szukania dochodu pasywnego, doskonały aby kupić dla siebie.

Podsumowanie – Malezja to zdecydowanie najbardziej liberalny kraj w Azji ale i jeden z najbardziej liberalnych na całym świecie (obok Gruzji) gdzie obcokrajowcy mogą kupić i bez ograniczeń posiadać każdy typu nieruchomości z wyłączeniem ziemi rolnej lub ziemi w specjalnych strefach. Z perspektywy inwestycyjnej nie jest obecnie atrakcyjny jeśli szukamy pasywnego dochodu z nieruchomości, jednak możemy tanio kupić luskysowy apartemnt lub willę na własny użytek

Tajlandia 7/10

Apartementy – TAK. Jedyne ograniczenie to maksylamnie 49% mieszkań w danym budynku dla inwestorów zagranciznych.

Domy – NIE. Tylko leasehold.

Ziemia – NIE. jw.

Ceny – wysokie. Bangkok oddzielił sie od reszty stawki i leci w kierunku bardziej rozwiniętych rynków jak Chiny, Tajwan, cz Hong Kong. W centralnych dzielnicach Bangkoku musimy już płacić $4,000-$5,000 za metr w dobrej jakości condominum. Bardziej luksuowe projekty to $10,000 i więcej

Ceny najmu – niskie, bardzo przeciętne zwroty z nieruchomości i low occupancy. Rynek zdecydowanie bańkowy, szczególnie w Bangkoku.

Podsumowanie – Tajlandii daję 7 z tego względu, że chociaż mieszkania mozemy kupować to jednak jest trochę denerwujących zasad, jak np konieczność posiadania odpowiednich zaświadczeń że pieniądze za które kupiliśmy mieszkanie pochodziły z zagranicznego transferu a nie środków które mieliśmy w Tajlandii. W innym przypadku nie otrzymamy tutułu własności i czeka nas trudna batalia. Tajska gospodarka hamuje w ostatnich latach i rozwój bardziej przypomina rozwinięte kraje w Europie niż dynamicznych sąsiadów z Azji. Sytuacja polityczna również nie napawa optymizmem.

Wietnam 7.5/10

Apartamenty – TAK. Freehold jednak w obecnym systemie prawnym na 50+50 lat. Przed 2016 rokiem w Wietnamie było podobnie jak w Indonezji, tylko pozwolenie na pobyt pozwalało kupić nieruchomość i można było ją posiadać przez 50 lat. Od 2016 roku każdy kto przyjedzie na wizie turystycznej może kupić apartament na 50 lat a po 50 latach może dokonać przedłużenia na kolejne 50 lat. Co ważne w 2016 roku przedłużono wszystkim właścicielom ich leashold ze starego systemu na nowy dodając im możliwość kolejnego przedłużenia. Tak więc w obecnym układzie prawnym możesz być pewien że nieruchomość należeć będzie do ciebie przez 100 lat, co po tym trudno i bez sensu w tej chwili prognozować. Ja obstawiam że będzie tak samo jak w Polsce gdzie użytkowanie wieczyste na 99 lat jest teraz zmaieniane na pełną księgę wieczystą.

Domy – TAK. Leasehold na takich zasadach jak apartamenty jednak tylko we wskazanych osiedlach.

Ziemia – NIE. Jedynie leasehold jednak z ograniczeniami.

Ceny – średnie do wyoskich. Ho Chi Minh (Sajgon) ma już kosmiczne wzrosty cen, podobno w ciągu ostatniego roku skok o ponad 20% w segmencie luksusowym. Są jednak ciągle tanie rynki jak Da Nang gdzie możemy kupić w caneach $2,000-$3,000 za metr świetnej jakości apartementu.

Ceny najmu – śrendie. Zwroty na poziomie średnio 4% a w bardziej luksusowych condominiach 2%. Dosyś niskie occypancy rate, sporo akartamentów pustych.

Podsumowanie – Wietnam dostaje 7.5 chociaż nie ma tam freehold bez ograniczeń. Trzeba zrozumieć specyfikę kraju ponieważ we Wietnamie podobnie jak np w UK cała ziemia należy do państwa i nie istienje prywatna własność ziemi. Dosyć powolny jest prawny proces przetwarzania książeczek własności i wiem że inwestorzy czekali 1-1.5 roku do wyadania pink book.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *.

*
*
You may use these <abbr title="HyperText Markup Language">HTML</abbr> tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>