Inwestowanie w nieruchomości w Kambodży

April 11, 2019 By Digital Nomad

Kambodża pozwala zagranicznym inwestorom na pełną własność (freehold) mieszkań znajdujących się w budynkach typu condominium. Są to budynki posiadające tzw. strata title, w przeciwieństwie do starych budynków, które posiadają tylko soft title i nie powinny byś nabywane przez cudzoziemców (chociaż niektórzy ryzykują).

Strata title ogranicza maksymalną ilość powierzchni jaką cudzoziemcy mogą nabyć w danym budynku do 70%, oraz zabrania posiadania przez nich lokali na poziomie gruntu.

Kupując nieruchomość w Kambodży mamy pełne prawo do dysponowania nią, możemy ją odsprzedać lub wynajmować dla zysku. Podlega ona także dziedziczeniu. Nie ma ograniczenia czasowego w posiadaniu nieruchomości (jak np Wietnam 50 lat) i nieruchomość jest w naszym posiadaniu na zawsze tak jakbyśmy kupowali w Polsce.

Budynki, które są dostępne dla cudzoziemców i posiadające strata title to budynki nowe, które powstają odkąd Kambodża wprowadziła w 2010 prawo zezwalające na nabywanie ich przez zagranicznych inwestorów. Mamy więc do czynienia głownie z wysokimi budynkami premium w centralnych dzielnicach, których grupą docelową są expaci, czyli osoby które przyjeżdżają mieszkać i pracować w Kambodży.

Głównym rynkiem jest Phnom Penh, oraz Sihanoukville nad morzem a także Siem Reap gdzie znajduje się świątynia Angkor (tutaj jednak jest niewielki wybór dla zagranicznych inwestorów ponieważ dominuje stara zabudowa). Wyłączając Sihanoukville gdzie dominują Chińscy inwestorzy i raczej nie mamy czego szukać rynek, który nas interesuje to tylko stolica Phnom Penh.

Aby zakupić nieruchomość w Kambodży wystarczy nam ważna wiza (nawet turystyczna na miesiąc wyrobiona na lotnisku!), oraz paszport. Na rynku działa kilka renomowanych międzynarodowych agencji nieruchomości jak np CBRE i oni przeprowadzą nas bezpiecznie przez zakup. W przypadku dużych i zaufanych deweloperów możemy się do nich zgłosić bezpośrednio aby wynegocjować lepszą cenę niż z agencją, jednak współpraca z agencją wyeliminuje jakiekolwiek ryzyko i zaoszczędzi czas.

Koszty zakupu nieruchomości w Kambodży

Koszty zakupu nieruchomości:

  • podatek 4% od wartości – chodzi jednak o wartość ziemi, a nie samego mieszkania tak że w rzeczywistości te 4% są liczone od wartości znacznie niższej niż samo mieszkanie, dla przykładu przy nieruchomości za 250000 USD, podatek wyniesie ok 5000 USD (zależy jeszcze od dzielnicy czyli ceny ziemi)
  • prawnicy 1500-2000 USD
  • sinking fund – czyli fundusz ,,remontowy” budynku, nie zawsze wymagany ale jeśli tak to ok 1% wartości budynku, płatny raz

Koszty eksploatacji nieruchomości to czynsz, zazwyczaj około jednego dolara brutto od powierzchni naszego mieszkania, poniżej dolara ok $0.7 nieruchomości niskiej klasy, powyżej $1.5 nieruchomości premium.

Stawki wynajmu i podatki

Średnia cena wynajmu m2 w centralnych dzielnicach Phnom Penh (BKK1, Tonle Bassac) wynosi $15 w przypadku budynków średniego segmentu. Czyli dla przeciętnego apartamentu 90m2 z dwoma sypialniami musimy liczyć minimum $1350 i wyżej gdy mieszkanie znajduje się w bardziej luksusowym budynku, cena rośnie także wraz z piętrem na którym apartament się znajduje. Segment premium zaczyna się od $1500 do ponad $2000 dolarów (topowe 2 sypialnie ok $2300). Dodatkowo najemca płaci za prąd, który w Kambodży jest bardzo drogi i wynosi aż $0.25 za kWh. Ciekawostką jest, że w większości budynków zarabiamy dodatkowo na prądzie ponieważ jako właściciel kupujemy prąd po stawce hurtowej $0.19 a najemcy liczymy $0.25 czyli na rachunku zarabiamy 30%! W Kambodży zużywa się dużo prądu przez klimatyzatory więc rachunek za mieszkanie z dwoma sypialniami może wynieść $150 miesięcznie i więcej, tak że zarabiamy dodatkowo ponad $40 miesięcznie na prądzie. Zwraca się nam w ten sposób część czynszu ponieważ nie istnieje tutaj popularne w Polsce przerzucanie czynszu na najemcę.

Podatki od wynajmu wynoszą 10% dla rezydentów i 14% dla nie rezydentów jednak nikt ich nie płaci ponieważ umowy nie są nigdzie rejestrowane a rząd nie ma jeszcze systemu do ściągania podatków. Możemy więc pominąć kwestię podatku w wyliczeniach opłacalności wynajmu.

Standardem jest, że jeśli agencja znajduje nam najemcę to płacimy jej jeden czynsz. Dodatkowo pobieramy od wynajmującego 1-2 miesiące depozytu.

Zalety i wady inwestowania w Kambodży

Inwestujmy na rynku, który jest we wczesnej fazie rozwoju w kraju gdzie jeszcze w latach 70 było ludobójstwo i Czerwoni Khmerzy Pol Pota, później kraj przez dekady borykał się ze skrajną biedą. Dopiero od dekady ruszył dynamiczny rozwój głównie finansowany przez Chińczyków, zmieniło się też prawo pozwalając nam inwestować.

Na temat zysków z inwestycji będę szerzej pisał w innym artykule, jednak można przyjąć że kupując mieszkanie gotowe z rynku możemy się spodziewać 5-7% zysku netto. W przypadku kupowania na etapie dziury w ziemi (pre-sale) zysk będzie powyżej 10-12% + spora aprecjacja kapitału (o tym w innym artykule).

Innymi zaletami jest łatwość lokowania kapitału bez zbędnych pytań w porównaniu z krajami rozwiniętymi, szczególnie w Europie, gdzie jest coraz więcej regulacji przy kupowaniu nieruchomości, o czym więcej będę pisał dla zainteresowanych w zamkniętym poradniku, który trafi niedługo do sprzedaży lub w zamkniętej grupie.

Główną wadą z perspektywy nabywcy mieszkającego poza Kambodżą będzie przełamanie strachu przed posiadaniem aktywa tysiące kilometrów od siebie (co jest tak naprawdę ogromną zaletą) i pozorny brak kontroli. Z punktu widzenia finansowego wadą rynku jest przesyt, który jest na każdym rynku azjatyckim i czas oczekiwania na znalezienie najemcy, który może potrwać nawet kilka miesięcy. Również brak rozwiniętego rynku wtórnego sprawia, że nie jest łatwo sprzedać starszą nieruchomość ponieważ inwestorzy preferują kupować w nowych projektach, które ciągle wyrastają w panoramie Phmom Penh. Dla tego ważny jest dobór projektu który będzie miał branie na rynku nawet po wielu latach

Kupno ziemi w Kambodży

Kambodża nie zezwala na nabywanie ziemi przez cudzoziemców, jedynie na wynajem długoterminowy. Istnieją różne formy, które dają mniejszą lub większą kontrolę nad ziemią poprzez spółki, lub nominee, czyli np prawnika która ma obywatelstwo Kambodży i posiada ziemię w naszym imieniu jednak są to struktury ryzykowne, a część z nich (jak np nominee) zabronione przez konstytucję. Mimo to jak wiadomo Kambodża to kraj w którym prawo jest ciągle mocno elastyczne więc sporo cudzoziemców stosuje różne sztuczki aby posiadać ziemię. Budowanie banków ziemi nie jest możliwe ponieważ nieużytkowana ziemia jest obarczona 20% podatkiem (rocznie!).