Blog na temat inwestowania w Azji

Inwestowanie w nieruchomości w Azji – Malezja

Malezja – charakterystyka rynku nieruchomości

Najbardziej przyjazny kraj dla inwestorów w nieruchomości. Zagraniczny inwestor może kupić nie tylko condo czy apartament, ale także budynki stojące na ziemi, domy, wille, całe bloki wraz z ziemia, oraz samą ziemię. Minimalna cena jaką inwestor zagraniczny może zapłacić za nieruchomość to 1M MYR czyli ok 1 milion złotych. Takie są wymagania dla Kuala Lumpur, w innych regionach ta kwota jest mniejsza.

Rynek nieruchomości w Malezji od 2014 roku jest w trendzie spadkowym. Mocno spadły zarówno ceny jak i dynamika sprzedaży. Nabudowano ogromne ilości wieżowców i ciągle widać setki trwających budów, jednak rynek nie jest w stanie tego wchłonąć. Tak jak w Polsce mamy rynek sprzedawcy, gdzie ludzie rzucą się na każde mieszkanie tak w Malezji mamy rynek kupującego. Możemy przebierać w tysiącach ofert a deweloper zgodzi się na spore obniżki ceny, wydłużenie terminu płatności, dołoży darmowe dwa miejsca parkingowe, pakiet ekskluzywnych mebli i na koniec plan lease back gdzie po 3 latach dostaniemy zwrot 18% kapitału. W tej chwili w całej Malezji jest ponad 30,000 niesprzedanych apartamentów w ukończonych budynkach.

Malezja freehold vs leasehold

Możliwe typy własności to freehold lub leasehold na 99 lat z możliwością przedłużenia.

Minusem leasehold jest długi czas odsprzedaży który może wahać się od 6 do 9 miesięcy na samo załatwienie formalności, nie licząc czasu ile zajmie nam znalezienie potencjalnego kupca, który zechce taka nieruchomość nabyć. Na nieruchomości typu leasehold jest mniej chętnych ze względu na wyżej wymienione problemy z odsprzedażą, ale także dla tego ze banki mniej chętnie udzielają kupcom kredytów na te nieruchomości, szczególnie kiedy lease jest już zaawansowany.

Umowę typu leasehold można odnowić w każdym momencie, nie musimy czekać aż minie 99 lat, już po roku można wydłużyć tak aby cały czas mieć 99 lat. To nie tak ze po 99 latach lease wygasa a my tracimy nieruchomość, może ona być dziedziczona.

W percepcji przeciętnego inwestora szczególnie z Europy, prawo własności typu leasehold jest no go, jednak zastanawiając się głębiej nas tym tematem, nie jest takie złe. Przede wszystkim większość najbardziej luksusowych budynków, szczególnie nowopowstających to leasehold. Jest kilka powodów takiej sytuacji, przede wszystkim chodzi o cenę ziemi, która w centrum Kuala Lumpur jest tak droga, ze żadnego dewelopera nie byłoby na nią stać, a jednocześnie rząd woli te ziemie wydzierżawić i mieć cashlow niż odsprzedać jednorazowo. Budynki typu leasehold maja wyższy standard i o wiele więcej amenities typu baseny, siłownie, ogrody itp. Mają także niższą cenę ok 20% od podobnej nieruchomości z tytułemfreehold. Ta różnica zdecydowanie dyskontuje konieczność płacenia za odnowienie umowy leasehold.

Przykładowo przedłużenie umowy leasehold po 30 latach za kosztujący 1.1 miliona MYR (milion złotych) 88 metrowy apartament w Selangor (poza terenem KL) zapłacimy około 20,000-30,000 MYR czyli 18,000 – 28,000 PLN. Zależne jest to od przyszłej wartości ziemi. Jednak jeśli nie chcemy tego apartamentu sprzedawać to odnowienie będzie kosztowało jedynie 1000 MYR czyli ok 900 PLN. Opłata za przedłużenie nie jest do końca wiadoma, bo nie znamy przyszłych cen ziemi. Pozytywne jest jednak to, że nawet jeśli ceny bardzo wzrosną to my zyskamy na tym znacznie więcej niż wzrośnie nam opłata za przedłużenie leasholdu. Przykładowo jeśli po 30 latach apartament będzie wart 2,000,000 MYR a koszt przedłużenia wzrośnie z 20,000 na 40,000 to nie będziemy płakać tylko otwierać szampana.

Faktem jest, że niemal każdy nowy luksusowy kompleks w dobrej lokalizacji w Kuala Lumpur jest sprzedawany w formie leasehold a nie freehold ponieważ rząd nie chce pozbywać się na zawsze najcenniejszych terenów.

Ceny nieruchomości w Malezji

Za 62 metrowy apartament w tych wieżach zapłacimy zaledwie 690,000 PLN! I to za gotowy apartament z wykończeniem marmurami, pełnym umeblowaniem wysokiej jakości w pełni wykończoną i wyposażoną kuchnią i łazienką. Do tego mamy w zestawie wszystkie urządzenia typu klimatyzacja, pralka, lodówka, TV. Większość luksusowych budynków jest tak dostarczana, czasami pełne umeblowanie jest dostępne w pakiecie jednak ten pakiet jest ekstra tylko po to aby klient nie targował się ceną, ale targował darmowy pakiet mebli.

W tej samej okolicy w innym projekcie za 88 metrowy dupleks z luksusowym designerskim wykończeniem na 60 piętrze!!! zapłacimy niewiele większą cenę ok 1.07 miliona PLN.

Przeglądając portale ogłoszeniowe z nieruchomościami w Malezji zobaczymy nadreprezentację apartamentów kosztujących niewiele ponad milion. Jest to spowodowane wymogiem minimalnej ceny jaką inwestor zagraniczny musi zapłacić za nieruchomość w Malezji jednak w praktyce deweloperzy mają sztuczki polegające na obniżaniu tej ceny, na przykład poprzez rabaty i cash backi. Polega to na tym, że cena na kontrakcie wynosi poniżej 1 miliona, jednak deweloper daje dodatkowy rabat, lub cashback tak że rzeczywista cena zakupu będzie poniżej jednego miliona. Popularne są również programy GRR – Guaranteed Rental Return, które polegają na tym, że na pewną liczbę lat oddajemy nasze mieszkanie na zarządzanie do dewelopera, tzw lease back a on w zamian wypłaca nam co roku odsetki zazwyczaj ok 5-8% rocznie netto. Po tym czasie mieszkanie wraca do nas i możemy z nim robić co chcemy, mieszkać samemu lub wynajmować na różne sposoby.

Największa strona z nieruchomościami na sprzedaż w Malezji: https://www.propertyguru.com.my

Zalety inwestowania w nieruchomości w Malezji:

  • niskie ceny!
  • rynek kupującego
  • luksusowe apartamenty w wieżowcach za cenę M3 w wielkiej płycie w Warszawie!
  • niskie podatki od nieruchomości

Wady inwestowania w nieruchomości w Malezji:

  • rynek ciągle szuka dna (podaż znacznie przewyższa popyt)
  • niskie zwroty z wynajmu i długi czas oczekiwania na najemcę
  • dominuje leasehold – forma własności nieprzystępna z punktu widzenia zachodniego inwestora
  • mała płynność rynku wtórnego
  • długie formalności przy odsprzedaży nawet do 9 miesięcy

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *.

*
*
You may use these <abbr title="HyperText Markup Language">HTML</abbr> tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>