Blog na temat inwestowania w Azji

Dlaczego Chińczycy kupują nieruchomości w Kambodży?

Główną walutą rozliczeniową w Kambodży jest dolar amerykański, są w nim rozliczane wszystkie poważne transakcje. Ceny nieruchomości są wyrażane w dolarach, tak samo ceny najmu. Nawet w supermarketach i mniejszych sklepach można płacić dolarami, nie tylko kartą ale także papierową walutą która jest w obiegu bardziej powszechna niż Riel.

Chińczycy szukają dywersyfikacji od Juana, oraz aktywów denominowanych w Juanach tak więc uciekają ze swoim kapitałem na cały świat. O ile ciągle szczególnie wśród najbogatszych Chińczyków popularne są inwestycje w nieruchomości w USA, Kanadzie, Australii, Nowej Zelandii i Europie to średniej wielkości i mniejsi inwestorzy wybierają bardziej przystępne cenowo i bliższe kulturowo kraje w Azji Południowo-Wschodniej.

The Peak – developer z Singapuru

Kambodża ma wiele więcej zalet niż tylko przystępne ceny i bliskość kulturową. Odkąd premier Chin odwiedził Kambodżę aby rozpocząć tam inicjatywę Pasa i Szlaku (Road and Belt) chińscy inwestorzy uznali to za zielone światło do ,,ataku”. Dzisiaj jedno z nadmorskich miast w Kambodży, Sihanoukville, jest nazywany Chińskim miastem bowiem mieszka tam i prowadzi biznesy kilkaset tysięcy Chińczyków. Powstała tam specjalna strefa ekonomiczna, gdzie znajdują się chińskie biznesy. Sihanoukville to także główny port Kambodży przez który przechodzą wszystkie towary dla stolicy Phnom Penh. W której także jest niezliczona ilość Chińczyków. Prowadzą małe i duże biznesy. Większość nowopowstających budynków to chińskie inwestycje budowane przez chińskie firmy, rękami chińskich pracowników. Całe bloki są wynajęte przez chińskie firmy, które lokują tam swoich ludzi.

Duża część sprzedaży odbywa się w Chinach, gdzie deweloperzy mają showroomy (mieszkania pokazowe), tak więc chiński inwestor może dokonać zakupu na miejscu jeśli nie chce kilkugodzinnego lotu do Kambodży. Chińczycy mają też aplikację gdzie nieruchomości kupuje się jednym kliknięciem, a firma zajmuje się wszystkimi formalnościami.

Phnom Penh widziane z nad Mekongu

Belt and Road Pas i Szlak

Warto dodać, że to co nazywane jest w mediach ucieczką kapitału z Chin nie jest do końca prawdziwym obrazem sytuacji. Sam fakt inwestowania przez chińskich obywateli za granicą jest popierany przez władze, jeśli jest to czynione w zaprzyjaźnionych państwach jak Kambodża, gdzie same Chiny są też wielkim inwestorem w autostrady, tamy, elektrownie, porty, lotniska itp. Rząd chiński bezpośrednio inwestuje w Kambodżę, udziela preferencyjnych pożyczek, a także hojnie dotuje niektóre przedsięwzięcia jako dowód przyjaźni. W Chinach istnieją silne kontrole kapitału i od 2017 roku obywatele mogą legalnie dokonać wymiany lokalnej waluty jedynie na $50,000. Tak więc aby kupować nieruchomości za granicą muszą stosować nielegalne metody jak shadow banks (podziemne banki) czy używać tzw ,,mrówek” czyli wykorzystywania limitu $50,000 rocznie innych osób np. członków rodziny czy znajomych. Jednak metoda ,,mrówek” również jest ściągana przez chińskie władze i można trafić za takie transakcje na 6 lat do widzenia, oraz zapłacić duże kary. Kambodża należy do chińskiej inicjatywy Road and Belt i wieżowce budowane przez chińskich deweloperów w Phnom Penh są jej elementem, oraz podlegają pod QDIII (Qualified Domestic Institutional Investor) tak więc chińscy obywatele mogą dokonywać tam inwestycji legalnie. To jest główną przyczyną boomu w Kambodży! Wreszcie chiński inwestor ma miejsce (jedno z niewielu) gdzie może inwestować w zagraniczne nieruchomości w pełni legalnie. Jest to wielka gratka dla inwestorów jeśli weźmiemy pod uwagę także wcześniej wymienione zalety, czyli denominacja inwestycji w dolarze amerykańskim oraz bliskoś geograficzna i kulturowa Kambodży.

Kiedy byłem w Kambodży w 2019 w celu zakupu nieruchomości to dziwiło mnie dlaczego nigdy nie otrzymuję odpowiedzi od chińskich deweloperów, albo jakieś lakoniczne. Po prostu im nie zależy na sprzedaży innym narodowościom a wręcz prawdopodobnie jest to niewskazane gdyż mają to rezerwować dla swoich własnych inwestorów, których jest ogromna rzesza. Na szczęście w Kambodży działają też deweloperzy z Japonii, Tajwanu, Singapuru, Korei, Hong Kongu, oraz lokalni więc nie ma problemu z kupnem, chociaż trzeba zaznaczyć że znaczna większość projektów w centrum to inwestycje chińskie.

Phnom Penh widok na Golden Tower

To tworzy specyficzny klimat inwestycyjny gdzie istnieją dwa rynki nieruchomości. Jeden gdzie są chińscy deweloperzy budujący wieżowce mieszkalne w ramach programu Belt and Road, gdzie wszystko jest wykupowane przez rodzimych inwestorów i inni inwestorzy są niemal nie dopuszczani (ale też często jest odradzane inwestowanie w Chińskie projekty przez lokalnych agentów), oraz drugi rynek gdzie nieruchomości są budowane przez firmy lokalne lub deweloperów z Japonii, Korei, Singapuru, Tajwanu czy Hong Kongu i w które inwestują ich obywatele, Khmerowie, oraz inwestorzy zagraniczni z poza Azji. Expaci czy firmy wynajmujące mieszkania dla pracowników korzystają wyłącznie z drugiego rynku. Obecnie w najdroższej i najbardziej prestiżowej dzielnicy Phnom Penh czyli BKK1 jest tylko jeden warty uwagi projekt, który nie jest Chiński! Jest to J Tower-2, japońska wieża w której sam zakupiłem jeden apartament.

Podsumowanie

Główne powody chińskich inwestycji w Kambodży:

  • jedno z niewielu miejsc na świecie gdzie indywidualny inwestor z Chin może legalnie nabyć apartamenty bez przekraczania ograniczeń kapitałowych mających za zadanie blokadę ucieczki kapitału z Chin
  • poparcie rządu Chin dla inwestycji w zaprzyjaźnionym kraju – ekspansja inwestycyjna
  • patriotyzm – inwestowanie w apartamenty budowane przez chińskich dewloperów
  • bliskość geograficzna i kulturowa
  • dywersyfikacja kapitału do aktywów denominowanych w USD
  • ciągle najniższe ceny w Azji

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *.

*
*
You may use these <abbr title="HyperText Markup Language">HTML</abbr> tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>