Co warto brać uwagę przy inwestowaniu w nieruchomości

July 24, 2019 By Digital Nomad

Poniższa analiza jest prawdziwa nie tylko dla rynku w Azji.

Obserwując inwestorów w nieruchomości w Polsce widzę, że patrzą oni tylko matematycznie, obliczając ROI.

Moim zdaniem równie ważne jest do jakiego typu najemców kierujemy nasz produkt. Jeśli inwestujemy w najtańsze kawalerki w wielkiej płycie no w Łodzi, w obskurnych budynkach to możemy się spodziewać że przyciągną one osoby niezbyt majętne, z niskimi wymaganiami, pracowników z zagranicy itp. Im niżej pod względem ekonomicznego poziomu najemców celujemy tym większe ryzyko natrafienia na osoby, które nie będą chciały płacić, nie będą szanowały mieszkania, czy sprawiały kłopoty sąsiadom.

Wnętrza tych kawalarek są odnawiane, jednak części wspólne, elewacja, sąsiedztwo budynków pozostają obskurne i nadal przypominają głęboki PRL. Czy ludzie którzy kupują intratne mieszkania tego typu myślą o tym co będzie za 5-10-20 lat gdy na rynku będzie dodatkowych kilka milionów nowych mieszkań, kto będzie chciał mieszkać w klimatach skansen-PRL?

Czy biorą pod uwagę jakie będą koszty naprawiania budynków które dzisiaj już mają często ponad 50 lat? Przecież wszystkie koszty spadną na nich, czynsze są za niskie i idą na pokrywanie bierzących spraw, wiele budynków rezygnuje z funduszy remontowych, a nawet jeśli je mają to będzie to kropla w porównaniu do kosztów zmian elewacji, przebudowy systemów typu elektryka, kanalizacja, czy wreszcie naprawiania wad wielkiej płyty, które w większości tych budynków są (stwierdziła to rządowa komisja badając kilka lat tysiące budynków) i trzeba będzie zainwestować, aby ten budynek był bezpieczny i jeszcze mógł stać? Takie koszty spadają na właścicieli. Zrobienie ocieplenia na niewielkim dwupiętrowym bloku to koszt 140000 PLN, który jest dzielony na 15 mieszkań. To są koszty, które długoterminowo będą zjadały zyski, które dzisiaj wyglądają bardzo dobrze.

Inny przykład to przerabianie małych mieszkań na jak najwięcej pokoi, 50m2 i 4-5 pokoje? Dla magików to żaden problem. Tylko czy biorą oni pod uwagę, że za jakiś czas może nie być popytu na takie mieszkania i trzeba będzie je przerobić ponownie na mieszkanie dla jednej rodziny? Społeczeństwo się bogaci, standardy rosną, rynek będą zalewały nowe mieszkania a napływ pracowników z zagranicy może zmaleć. Wtedy takie mieszkania przerobione na 5 malutkich pokoików stracą sens…

Dla kontrastu inwestując w Azji unikamy tych problemów:

  • kupujemy budynki nowe (starych nie możemy)
  • kupujemy w budynkach premium (high rise) bo budynki dostępne do zakupu przez ludzi z zagranicy to głównie budynki nowe w najlepszych dzielnicach
  • wynajmujemy expatom więc nie istnieje problem tego, że lokator nie będzie płacił (nie ma w Azji sytuacji, że ktoś nam nie płaci i nie można go wyrzucić, a w przypadku wynajmowania dla ludzi z zagranicy mamy do czynienia z pracownikami dla zagranicznych firm, którzy zarabiają w korporacjach grube pieniądze i często to ich firma nam płaci),

Specyfika inwestowania w Azji Południowo-Wschodniej jest taka, że ludzie z zagranicy kupują mieszkania, które później wynajmują innym ludziom z zagranicy, za których często bezpośrednio płacą zagraniczne firmy. Mniejszą grupę stanowią expaci, którzy sami wynajmują dla siebie bo pracują zdalnie, lub rozwijają jakiś biznes. Do tego emeryci, turyści długoterminowi którzy chcą zakosztować życia w danym kraju, oraz turyści krótkoterminowi przez AirBnb. Bardzo rzadko zdarza się, że wynajmują mieszkańcy danego kraju, po pierwsze nie stać ich a po drugie oni preferują domy i wille. Jeśli już mieszkają w budynkach typu kondominium to raczej kupują je na kredyt a bogaci mieszkają w swoich willach. Wynajmują ewentualnie w gorszych dzielnicach i tańszych budynkach, ale tam raczej zagraniczni inwestorzy nie inwestują bo boją się jakości tych budynków i łatwiej wynajmuje się innym ludziom z Zachodu.